قیمت مسکن در ایران به یک بحران تبدیل شده است و بسیاری از کارشناسان برای توضیح این بحران از واژه «حباب قیمت مسکن» استفاده می‌کنند، اما در سمینار تخصصی «چشم‌انداز مسکن» که با حضور حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد مالی و داوود سوری، اقتصاددان و سایر کارشناسان برگزار شد عنوان شد که دیگر اصطلاح حباب قیمتی برای بازار مسکن درست نیست، چرا که زمانی از این اصطلاح استفاده می‌شود که قیمتی غیر واقعی وجود داشته باشد؛ این در حالی است که اوضاع بازار مسکن در ایران متفاوت شده است.
به گزارش اعتماد، در این سمینار که به همت «آکادمی سامان» برگزار شد، محتمل‌ترین سناریو‌های پیش روی بازار مسکن نیز مورد بررسی قرار گرفت. وبسایت «اکوایران» فایل صوتی کامل این سمینار را منتشر کرده و در این گزارش بخش‌های مهمی از آن پیاده‌سازی و برای استفاده خوانندگان گرامی ارایه می‌شود.
حسین عبده تبریزی، صاحب‌نظر ارشد مالی در این نشست گفت: شکی نیست که قیمت مسکن و ساختمان در ایران در مقایسه با شهر‌های بزرگ مانند لندن، پاریس، سانفرانسیسکو و نیویورک گران‌تر شده است و یک مقدار قیمت مسکن در شهر‌های بزرگ از امکانات اقتصادی ما فراتر رفته است؛ دلیل آن هم این است که مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است به این معنی که مسکن تا امروز سهم عمده‌ای در حفظ ارزش پول داشته و این نقش را به خوبی بازی کرده است.
دولت‌ها علاقه‌مندند که مسکن ارزان باشد تا مساله سرپناه مردم حل شود. اصولا وقتی دولتی برنامه‌ریزی می‌کند هدفش این نیست که مسکن تبدیل به وسیله‌ای برای پس‌انداز شود، دولت خواستار این است که قیمت مسکن معقول باشد و در استطاعت همه و قابل تحمل شود نه اینکه وسیله‌ای برای سرمایه‌گذاری باشد، اما در واقعیت در ایران به دلایل متعدد که یکی از آن‌ها ضعف در نظام مالیاتی است و اینکه مصوبه مالیات بر عایدی سرمایه هم مدت‌هاست در مجمع تشخیص مصلحت نظام مانده و ذی‌نفعان زیادی هم دارد وضعیت به این شکل شده است.
ظاهرا کشور آمادگی اینکه مالیاتی از عایدی سرمایه اخذ شود را ندارد و نگرانی‌هایی در این خصوص وجود دارد. در کنار این موضوع کمرنگ بودن دولت در ورود به این موضوع است که غیر از دو طرح در ساخت و ساز (مسکن مهر و ارایه طرح مسکن ملی) کنترل قیمتی چندانی ازسوی دولت انجام نگرفته است و مسکن تنها وسیله‌ای شده تا از این طریق مردم بتوانند قدرت خریدشان را حفظ کنند.
عبده تبریزی اضافه کرد: بین اجاره و قیمت مسکن یک فاصله‌ای به وجود آمده است و این فاصله نشان‌دهنده آن است که قدرت خرید مسکن با نرخ رشد مسکن همخوانی ندارد. امروز در بعضی از شهر‌ها قدرت خرید حتی به ۵۰ سال هم رسیده است به این معنی که از محل اجاره مسکن ۵۰ سال طول می‌کشد تا پول مسکن را پس بگیرند و باید گفت مسکن اصلا سرمایه‌گذاری خوبی نیست و با نرخ‌های ۲ و ۳ درصد این کالا سرمایه‌گذاری خوبی به شمار نمی‌رود و امید‌ها به عایدی سرمایه است وگرنه اجاره دادن ملک هم راه‌حل خوبی نیست.
او افزود: در ایران به دلیل شکاف درآمدی مردم و قیمت‌ها در طول ۱۵ سال اخیر و به ویژه در دهه ۹۰ که خیلی گسترده‌تر هم شده است؛ مسکن به ویژه در شهر‌های بزرگ از سوی عامه مردم غیرقابل خرید شده است که این حالت شبیه به دو کشور سنگاپور و کره‌جنوبی شده است که در آنجا هم زمانی که یک زوج خانه‌ای می‌خرند بزرگ‌ترین جشن زندگی‌شان را می‌گیرند و در جایی که به اندازه یکی از استان‌های ایران است ۵۳ میلیون نفر زندگی می‌کنند پس طبیعی است که مسکن در این کشور مهم است، اما در ایران که گستره قابل ملاحظه‌ای دارد و مقدار قابل‌ملاحظه‌ای از زمین‌هایش خالی است پس می‌توان در آن مسکن ساخت.
این تحلیلگر اقتصادی اضافه کرد: زمانی که نرخ‌ها با هم همخوانی ندارند حباب شکل می‌گیرد، اما اگر از دید پس‌اندازکننده نگاه کنیم ممکن است این حباب برای ۱۰ سال آینده ادامه پیدا کند شبیه به نرخ سکه که ۴ تا ۵ سال است ادامه دارد. بنابراین در بلندمدت این حباب می‌تواند اتفاق بیفتد که در دنیا هم اتفاق افتاده است همان‌گونه که در دهه ۹۰ و با بحرانی که در ژاپن به وجود آمد باعث آن شد تا قیمت مسکن که یک میلیون و ۲۰۰ هزار دلار در هر مترمربع بود به ۱۲ هزار دلار برسد. نمونه‌های آن هم هست که یک‌باره نرخ‌ها با افت‌های وحشتناکی روبه‌رو شدند که در یک دوره بلندمدتی هم به وجود آمد. البته مسائلش هم شبیه به ما نبود، بنابراین در عین حال که امکان حباب وجود دارد و ممکن است در یک تاریخی هم بترکد، اما این تاریخ خیلی زود نیست، چراکه ما شواهدی در‌خصوص کنترل پایدار تورم در کشور نداریم.
عبده تبریزی افزود: قیمت زمین مهم‌ترین متغیر در نرخ‌گذاری‌هاست، قیمت زمین در کل جغرافیای ایران می‌تواند معادل قیمت آماده‌سازی آن زمین باشد؛ البته ممکن است در خیلی از جا‌ها قیمت زمین به صورت مجانی در بیابان هم داده شود و بگویند در این بخش یک منطقه شهری ایجاد کنید که در این بخش هم نزدیک به ۱۰ میلیون تومان هزینه زیرساخت می‌شود؛ بنابراین اگر دولت‌ها به درستی عمل می‌کردند و آمایش سرزمینی به درستی انجام می‌شد و پراکندگی مردم در جغرافیای ایران به درستی صورت می‌گرفت قیمت زمین می‌توانست در ایران پایین باشد.
عبده تبریزی در پاسخ به این سوال که چرا قیمت زمین در تهران بالاست؟ گفت: در تهران میلیارد‌ها تومان صرف زیرساخت‌ها شده است و این شهر در یک جغرافیای محدود و یک حداقل کرانه شهری قرار دارد و تقریبا در منطقه یک برای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه، زمینی وجود ندارد، بنابراین اصلا روشن نیست چرا در این مناطق تهران ساختمان زیاد و ارزشمند ساخته شده است و دیگر زمینی وجود ندارد. البته یک دلیل آن این است که امکانات کار فراهم نشده است. امروز بسیاری از کارکنان خدماتی اگر نصف حقوقی که در تهران دریافت می‌کنند را در شهر خودشان بگیرند ترجیح می‌دهند در شهر خودشان زندگی کنند؛ چرا که در آنجا خانواده‌شان حضور دارند و یک خانه پدری دارند؛ به دلیل اینکه دیگر زمین یک میلیون و ۲ میلیون تومانی پیدا نخواهد شد و مردم به فکر آباد کردن دهات افتاده‌اند.
عبده تبریزی افزود: کمبود زمین به دلیل این است که مردم در کشور به درستی پخش نشده‌اند و امکانات در یک‌جا جمع شده است، زمانی که بنده در مطبوعات بودم توزیع بیشتر از ۶۵ درصد روزنامه‌ها از جمله همشهری و جام جم در شمال شهر تهران قرار داشت، اما چرا باید کلیه امکانات در کشور در یک‌جا جمع شود؟ در شرایط نامناسب این روز‌ها هم امید‌های مثبتی اتفاق می‌افتد به عنوان نمونه در افغانستان به دلیل اینکه طالبان و دولت در اقتصاد دخالتی ندارد تورمی هم نیست و این مساله مثبتی است و ممکن است از دل یک سیاست غلط یک نتیجه مثبت هم بیرون بیاید.
عبده تبریزی گفت: در حال حاضر با توجه به آلودگی‌های هوا گرایش‌هایی به سمت شمال و غرب کشور هم به وجود آمده است. فردی با من مشورت می‌کرد تا برای دوران بازنشستگی خانه‌ای تهیه کند که شهر‌های مرند، رشت و زنجان را هم مد‌نظر داشت و بعد گفت شهر رشت از جمعیت اشباع شده، مرند کمی دور است، اما زنجان را جای مناسبی برای زندگی در دوران بازنشستگی می‌دید، که البته باید گفت یک بخشی از انتقال جمعیت به ابتکار شرکت‌های ساختمانی در این شهر‌ها وابسته است تا برای بخشی که لازم نیست در تهران باشند مانند بازنشستگان که ضرورتی ندارد در تهران حضور داشته باشند برای مهاجرت تشویق شوند.
در گذشته سالانه ۶ درصد در خارج از تهران رشد مهاجرت داشتیم که امروز تقریبا این میزان به تعادل رسیده است و اگر مساله مربوط به آلودگی را هم به آن اضافه کنیم و شهر‌های بزرگی نظیر اصفهان که آلودگی آن گاهی از تهران بدتر هم بوده را در نظر بگیریم شاید این آلودگی هم کمکی باشد برای توزیع جمعیت و بتوانیم این موضوع را تا حدودی کنترل کنیم.
این اقتصاددان اضافه کرد: زمانی که از دید اقتصاد کلان، دولت و حاکمیت به این مساله نگاه می‌کنیم، با زمانی که از دید سرمایه‌گذار بخش خصوصی نگاه می‌کنیم این موضوع فرق می‌کند، سرمایه‌گذار مسوولیتی در قبال ساختن شهر و شهرسازی ندارد. زمانی که شورای شهر مجوز ساخت ۶ طبقه می‌دهد کلی خانه ۳ طبقه بی‌دلیل تخریب می‌شود که می‌توانست ۵۰ سال هم عمر کند و به دلیل منفعت مالی ۶ طبقه می‌سازند. یک زمانی ۱۲۰ میلیارد دلار تخریب قبل از موعد انجام شده بود، کشوری که به دنبال یک دلارش در حال دویدن است چرا باید این میزان هزینه کند؟ باید دید چند ساختمان زیر ۱۰ سال تخریب شده است و کدام کشور چنین کاری با ثروت خودش می‌کند؟
او افزود: ما در کشوری زندگی می‌کنیم که دولت با کسری بودجه تورم می‌سازد و شهرداری‌ها با کسری بودجه آلودگی و ترافیک ایجاد می‌کنند و در جایی مثل ملاصدرای تهران از ساعت ۳ بعدازظهر به بعد خیابان بسته می‌شود که آن هم به دلیل وجود بیمارستان بقیه‌الله است. البته سر خیابان ملاصدرا یک نهادی است که نزدیک ۶ هکتار زمین دارد که به این نهاد اجازه ساخت ۴۰۰ هزار مترمربع داده شده است حال حساب کنید سر خیابان ملاصدرا این ساختمان ساخته شود چه ترافیکی برای بزرگراه چمران ایجاد خواهد شد یا در آجودانیه می‌خواهند باشگاه بانک ملی را تبدیل به مرکز تجاری کنند که چندین میلیارد تومان هم هزینه دارد. البته بنده توصیه‌ای به تجاری‌سازی ندارم مگر آنکه منطقه جدیدی ایجاد شود یا در منطقه ۲۲ بیش از یک میلیون واحد ساخته شده، اما فاقد یک مدرسه مناسب است و اصلا مدرسه‌ای در حد کالج البرز ندارد و این‌ها نشان‌دهنده آن است که شهرسازی به این موضوع توجهی ندارد.
عبده تبریزی افزود: آنچه مسلم است قیمت مسکن باید قابل تحمل باشد و در ذهن وزیر راه و شهرسازی هم همین باید باشد، اما نکته اینجاست که قیمت زمین هزار برابر هم شود یک اشتغال ایجاد نخواهد شد. همچنین برای ساختمان‌های ۲۰ طبقه و بالاتر دیگر تخریب معنا ندارد و باید بهسازی‌های گسترده‌ای را درنظر بگیرند. در مجموع حوزه‌های کار در ساختمان کاهش نسبی پیدا کرده، هر چند اهمیت این بخش کمتر از گذشته شده، اما همچنان کاسبی بزرگی محسوب می‌شود و باز هم سرمایه‌گذاری از سوی عامه مردم صورت خواهد گرفت.
این اقتصاددان اضافه کرد: از سال ۱۳۷۶ به بعد اوضاع اجاره‌نشینی تغییر کرده است و هر سال تعداد اجاره‌نشین‌ها بیشتر شده، اما هیچ‌گاه به این اندازه دچار مشکل نشده بودیم هر چند بازار رهن خانه قبلا هم با مشکل روبه‌رو بود و سیستم بانکی هم به دلیل تورم نمی‌توانست وام بلندمدت بدهد، اما افراد با قرض کردن از فامیل و وام گرفتن از بانک مسکن صاحب خانه می‌شدند؛ اما امروز دیگر این توان برای خرید خانه وجود ندارد. نهادسازی و ابزارسازی در بازار سرمایه و راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات یا انتشار اوراق صکوک تنها ۴ تا ۵ درصد و حداکثر ۸ درصد به این بازار کمک می‌کند و با ابزار‌های مالی و سامانه هم نمی‌توان مساله چند نرخی بودن ارز یا تورم کشور را حل کرد و باید پایه‌های اقتصادی درست شود. واقعیت این است که امروز خرید خانه در شهر‌های بزرگ تبدیل به یک کالای عمومی شده و باید دولت هزینه کند و دیگر ساخت و ساز در توان بخش خصوصی نیست و به جز اینکه یک بخش زیادی از درآمد نفت را باید به بازنشستگی اختصاص دهند یک بخش قابل‌ملاحظه‌ای هم باید به بخش ساختمانی و کمک به خرید مسکن برای مردم اختصاص دهند.
داوود سوری، اقتصاددان نیز در این نشست با تعریف واژه حباب برای بازار مسکن افزود: حباب به پدیده‌ای گفته می‌شود که کوتاه‌مدت است. زمانی که این پدیده ادامه‌دار می‌شود دیگر نمی‌توان واژه حباب را برای آن به‌کار برد. آنچه در اقتصاد در مورد حباب از آن یاد می‌شود انحرافی است که بازار از روند‌های طبیعی خود دارد و از آن دور شده باشد؛ اما واقعیت این است که ما همه آن روند‌های طبیعی را نمی‌شناسیم. این درحالی است که بازار کار خودش را می‌کند و تصمیم‌گیری خودش را دارد. زمانی که این حباب ادامه پیدا می‌کند قاعدتا باید یک عوامل ماندگار دیگری در مورد آن وجود داشته باشد که این حباب را به وجود آورده است.
تقاضای زیادی که به بخش مسکن در این مدت وارد شده باعث شده تا مسکن به عنوان کالایی که برای خانوار ایرانی غیرقابل تهیه است تبدیل شود و این موضوع که قیمت مسکن در مقایسه با سایر کشور‌ها گران است کاملا درست است و به راحتی می‌توان گفت قیمت مسکن در ایران نسبت به دوبی، استانبول و کشور‌های اطراف بالاست و دلیل آن هم روشن است چراکه مسکن قابل انتقال و قابل مبادله نیست.
این اقتصاددان اضافه کرد: ممکن است مسکن رشد کمتری نسبت به سایر دارایی‌ها داشته باشد، اما این نکته را هم باید مورد توجه قرار داد که تقاضایی که برای مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مطرح است خیلی متفاوت از سرمایه افرادی است که در بازار‌های دیگر مانند سهام، ارز و طلا حضور دارند و تیپ این افراد متفاوت است و اینکه تجانس بیشتری در بازار مسکن وجود دارد که همچنان این تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن علی‌رغم نرخ بازدهی پایین آن وجود داشته هر چند با توجه به درآمد‌های مردم تقاضا در این بازار هر روز کمتر و کمتر هم خواهد شد.
این استاد دانشگاه افزود: به جز قیمت زمین مباحث دیگری هم جزو عوامل بنیادین وجود دارد که یکی از آن‌ها به شکل‌گیری خانوار‌ها برمی‌گردد؛ این بحث به سود تقاضا پیش رفته و کاهش تقاضای مسکن را به دنبال داشته است که نکته‌ای مثبت برای این بازار است ضمن آنکه مسکن همچنان بین دارایی‌های محدودی که افراد دارند یکی از جذاب‌ترین‌ها برای سرمایه‌گذاری است.
سوری افزود: بنابراین یکی از عوامل کمک‌کننده برای کاهش قیمت مسکن گسترش بازار دارایی‌هاست، همه ما با واژه تبدیل به احسن آشنا هستیم و اگر مقداری پس‌انداز داریم مسکن خود را با آن بهبود می‌بخشیم و اگر خانه ۸۰ متری داریم آن را به ۹۰ و ۱۰۰ متر تبدیل می‌کنیم و همه ما به دنبال سرمایه‌گذاری هستیم و شاید برخی اصلا به واحد بزرگ‌تری هم نیازی نداشته باشند، اما آن را خریداری می‌کنند تا سرمایه‌شان حفظ شود درحالی که در یک اقتصاد پویا افراد دلیلی برای این کار نمی‌بینند و اضافه پس‌اندازشان را به بازار‌های دیگری می‌برند مثلا به بازار سرمایه می‌برند تا از سود آن استفاده کنند یا اینکه در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و همه می‌دانند که شاید نادرست‌ترین کار در این شرایط اقتصادی سرمایه‌گذاری در بانک باشد. شاید بهترین اقدام در چارچوب اقتصاد ما که بحثی زمانبر هم هست این است که بتوانیم بازار‌های دیگر را هم برای سرمایه‌گذاری جذاب کنیم و از این سرمایه‌گذاری مازاد در بخش مسکن کم کنیم.
سوری اضافه کرد: بخش مسکن با چندین بخش پیش و پس از خود ارتباط دارد و در صورتی که این بخش یک درصد رشد کند جی دی پی ایران چند درصد رشد می‌کند، اما واقعیت این است که یک رابطه خطی بین بخش مسکن و سایر بخش‌ها برقرار نیست و این‌گونه نیست که دولتی‌ها مطرح می‌کنند مسکن سایر بخش‌ها را به فعالیت می‌کشاند و اشتغال ایجاد می‌کند. واقعیت این است که مسکن سرمایه‌های کشور را حبس می‌کند این درحالی است که سرمایه‌های کشور باید در خدمت تولید کالا‌ها و خدماتی باشند که قابلیت مبادله دارند و برای کشور ثروت‌آفرینی می‌کنند در غیر این صورت اگر تمامی سرمایه‌های خود را به خشت و گل تبدیل کنیم هیچ درآمد خارجی برای ما ندارد و همین مشکلی که امروز با آن روبه‌رو هستیم هم همین است، اما این چرخه باید در یک جایی شکسته شود و اگر ما جایی سرمایه‌گذاری می‌کنیم این سرمایه‌گذاری در صنایعی باشد که به درآمدی خارج از مرز‌ها تبدیل شود می‌توان شاهد رشد اقتصادی باشیم در غیر این صورت تبدیل پس‌انداز‌ها برای تبدیل به خانه‌های بزرگ‌تر و در مناطق بهتر هیچ رشد و رفاهی در نهایت برای ما به دنبال ندارد.
سوری بزرگ‌ترین مشکل در بخش مسکن را موضوع تقاضا دانست و افزود: اینکه تقاضا در این بخش به دلیل نداشتن درآمد کم است که صحبت از ۵۰ و ۶۰ سال کار کردن و صاحب خانه‌دار شدن است و باید دید چگونه می‌توان از اعتبار بانک‌ها و سرمایه بانک‌ها به عنوان اهرم برای روش‌های مالی جدید ابداع کرد تا به تقاضای مسکن کمک شود.
او همچنین پرداخت تسهیلات را چندان کارگشا نمی‌داند و می‌گوید: با توجه به وضعیت بازار پول و عدم توان مالی برای بازپرداخت آن از سوی خانوار‌ها دادن تسهیلات عملا بی‌فایده شده است. نکته بعدی ساختار بازاری است که در کشور وجود دارد و واحد‌های اداری است که عمده آن در واحد‌های مسکونی مستقر شده‌اند و از شکل اداری خودشان دور هستند و در واقع این یک فرصت است که می‌تواند اداری‌سازی را به عنوان یک تجارت رونق دهد و بسیاری از اداره‌های پراکنده در شهر را در مجتمع‌های اداری تجمیع کنند و این مساله هم می‌تواند یک موضوعی برای سرمایه‌گذاری باشد. مشکل مسکن در واقع یک قسمتی از مشکل بزرگ در اداره اقتصاد کشور است که در این قسمت (مسکن) خودش را نشان داده است.
